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Anwendbarkeit MRG - Spezialfall

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  • #16
    Eine Wohnung ist es jedenfalls sicher nicht ;-)
    Wer die Wahrheit im Wein sucht, darf nicht nach einem Achterl schon aufgeben.

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    • #17
      @ Firmian: richtig :-) (hilft mir nur nicht wirklich weiter, dass dieser Unterschied geklärt ist...)

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      • #18
        Zitat von KonziTirol Beitrag anzeigen
        Liebe Kollegen!

        Sitze gerade wieder über einen (von mir ach so geliebten) Mietrechtsfall und bitte um Denkanstösse...

        Mdt nimmt in einem "Cineplexx" (absperrbare) Geschäftsflächen in Bestand und betreibt dort eine "Musikbar" (NICHT Disko :-)).

        mMn ist dieses Bestandsverhältnis als Geschäftsraummiete anzusehen (vgl 6 Ob 141/09t), da Lokal erst aus- bzw umgebaut werden muss... (laut mir vorliegendem Bestandsvertrag geht aber der BG von einem Pachvertrag (Kündigungsmöglichkeiten) aus...).

        wie seht Ihr das?

        DANKE für Eure Hilfe.
        Das ist ganz normale Geschäftsraummiete. Es gibt tonnenweise Rechtsprechung zu dem Thema und als Baseline kannst du dir merken, dass es nie Pacht ist .

        Ich kenne etliche Verträge wo "Pachtvertrag" draufsteht und es war noch nie einer dabei, der wirklich Pacht ist. Wenn nicht eindeutige Pachtelemente hinzutreten (zB Weiterbetrieb eines lebenden Unternehmens mit Einrichtung, Kundenstock, usw) ist es eigentlich immer Miete. Auch wenn bloße Freiflächen (Wiesen, etc) in Bestand gegeben werden, ist es keine Pacht sondern Flächenmiete (auf die dann das MRG halt nicht anwendbar ist).

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        • #19
          (Wollte ich auch erst schreiben, aber habe mich dann nicht recht getraut, da ich nicht wirklich vom Fach bin. Daß man zB Ausflugsgaststätten in der Umgangssprache immer "pachtet", ändert nichts daran, daß es meistens rechtlich nur eine Miete ist.)
          Wer die Wahrheit im Wein sucht, darf nicht nach einem Achterl schon aufgeben.

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          • #20
            @ Paco: danke für Dein Feedback! Ich sehe es - gestützt auf die zitierte E - auch als Miete. Dh (Teil-) Anwendbarkeit des MRG (§ 1 Abs 4 MRG).

            Nachdem im vorliegendem Bestandsvertrag die Bestandsdauer auf "unbestimmte Zeit" geschlossen wurde (zwar mit beidseitiger Kündigungsmöglichkeit iSd § 560 ZPO - der BG geht offenbar von Pacht aus...) hat der BG "Pech" solange kein wichtiger Kündigungsgrund iSd § 30 MRG vorliegt - er bekommt mich nicht raus... Korrekt?!

            DANKE!

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            • #21
              Zitat von KonziTirol Beitrag anzeigen
              @ Paco: danke für Dein Feedback! Ich sehe es - gestützt auf die zitierte E - auch als Miete. Dh (Teil-) Anwendbarkeit des MRG (§ 1 Abs 4 MRG).

              Nachdem im vorliegendem Bestandsvertrag die Bestandsdauer auf "unbestimmte Zeit" geschlossen wurde (zwar mit beidseitiger Kündigungsmöglichkeit iSd § 560 ZPO - der BG geht offenbar von Pacht aus...) hat der BG "Pech" solange kein wichtiger Kündigungsgrund iSd § 30 MRG vorliegt - er bekommt mich nicht raus... Korrekt?!

              DANKE!
              Nur weil Miete vorliegt, muss nicht auch zwingend das MRG anwendbar sein. Gegenständlich, also in einem "Cineplexx", wird aber wohl keine Vollausnahme iSd § 1 Abs 2 MRG vorliegen, weshalb das Mietverhältnis zumindest dem Teilanwendungsbereich des MRG und damit den Kündigungsbeschränkungen des § 30 MRG unterliegen wird.

              Wie du anhand der zahlreichen Rechtsprechung aber natürlich siehst, wird auch auf den jeweils konkreten Vertragsinhalt abgestellt. Die Betriebspflicht ist da der Dauerbrenner, um zu behaupten, dass ein Pachtverhältnis vorliegt. Die ältere Rsp (zB 6Ob154/02v, 3Ob274/02v) hat bei "Einkaufszentren" und Nebenbetrieb zu einem Kino (Buffet) da schon einzelne Verhältnisse als Pacht beurteilt. Trotzdem muss für die Qualifikation als Pacht neben der Betriebspflicht und Bindung an die Öffnungszeiten des Bestandgebers irgendetwas dazukommen, was die Pacht begründet. Wenn in deinem Fall also nur der Raum in Bestand gegeben werden soll, der dann noch dazu erst aus- bzw umgebaut werden muss, liegt mit sehr großer Wahrscheinlichkeit eine normale Geschäftsraummiete vor (die von Dir zitierte Entscheidung passt hier schon ziemlich gut) und ändert daran auch nichts, dass sich der Raum halt in einem Kino befindet. Ganz sicher weiß man es wie üblich natürlich erst, wenn der oberste gesprochen hat.

              Schau dir mal den Vertrag an bzw frag den MD, ob der Bestandgeber außer dem Raum noch irgendwas betriebswesentliches zur Verfügung stellt.

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